„Imamo najbolju vladu koja se novcem može kupiti.“ (Mark Tven, 1835-1910, američki književnik)
„Najveća korupcija je podmićivanje sopstvene savjesti.“ (Zdenjek Janik, 1923-2022, češki pjesnik)
„Sve je podmazano, a škripi na sve strane.“ (Boško Grgić, 1960, novinar, pjesnik i satiričar, iz Republike Srpske)
Ugovorom, koji je zaključen krajem januara 2007.godine, dati su u zakup hotelski kompleks „Sveti Stefan“, vila „Miločer“ i hotel „Kraljičina plaža“. U ime Vlade Ugovor je potpisao ministar turizma i zaštite životne sredine Predrag Nenezić, a zakupac je firma Adriatic Properties, čiji je vlasnik grčki biznismen Petros Statis. Registrovana je u Crnoj Gori, od strane ofšor kompanije Aidway Investment Limited, koja je osnovana u ofšor zoni na Britanskim Djevičanskim Ostrvima. Njeni stvarni vlasnici su nepoznati.
Petros Statis je vlasnik Universal Capital banke, te hotela i kazina „Maestral“. Preko kompanije First Financial Holdings, iz Podgorice, vlasnik je i dnevnog lista i portala „Pobjeda“, kao i digitalnih portala CDM (Cafe del Montenegro) i Portala Analitika.
Poznat je kao kontroverzni biznismen zbog naglog širenja poslovanja, skrivene vlasničke strukture („tihi partner“ koji kasnije preuzima kontrolu u kompanijama), te zbog netransparentnosti poslovanja. Izražavane su sumnje i da se oslanja na političke veze i povlašćene ugovore, te u etičnost njegovog poslovanja.
Mediji se obavještavali javnost o njegovoj povezanosti sa Milom Đukanovićem i iznosili sumnje da je Ugovor o zakupu proizvod prethodnog dogovora Đukanovića i Statisa.
Mreža za afirmaciju nevladinog sektora (MANS) je saopštila javnosti da je advokatica Ana Kolarević bila direktno ovlašćena od strane ofšor kompanije Aidway Investment Limited da u Crnog Gori osnuje firmu Adriatic Properties.
Ta firma je registrovana u Centralnom registru Privrednog suda Crne Gore, 17.oktobra 2006.godine. Upisana je na osnovu Odluke o osnivanju i Statuta firme, a oba ova dokumenta je potpisala Ana Kolarević. Osnivački kapital Adriatic Properties-a je u momentu osnivanja iznosio jedan evro?! Kao njen osnivač je naznačena kompanija Aidway Investment Limited.
Ofšor kompanija Aidway Investment Limited osnovana je 13.juna 2005.godine. MANS je saopštio da je njen „…akcijski kapital u momentu osnivanja je iznosio 50.000 američkih dolara.“
Proizilazi da je Ugovor o zakupu najvrednijeg turističkog kompleksa u Crnoj Gori i jednog od najprestižnijih turističkih destinacija na Jadranu, potpisan sa firmom čiji je ukupan kapital, u momentu zaključenja Ugovora, iznosio jedan evro, a da je ukupna vrijednost akcija kompanije, koja ju je osnovala, iznosila 50.000 američkih dolara?!
Đukanovićeva Vlada je, u maju 2005.godine, raspisala međunarodni tender za dugoročni zakup grada hotela Sveti Stefan, vile „Miločer“ i hotela „Kraljičina plaža“. Tender je bio otvoren za kvalifikovane međunarodne operatere luksuznih hotelskih centara. Potencijalni zakupci su bili dužni da podnesu dokaze o upravljanju hotelima najviše kategorije, sa pet ili više zvjezdica, da ostvaruju prosječnu godišnju cijenu smještaja od najmanje 550 evra po osobi i prosječnu godišnju popunjenost kapaciteta od najmanje 60 odsto.
Ponuđač je morao da bude operater pet ili više luksuznih hotela međunarodnog standarda u pet ili više država i morao je imati bogato iskustvo poslovanja u sredinama u razvoju, kao i u privredama u tranziciji kao što je Crna Gora?!
Prema tenderu, ponuđač će plaćati godišnju zakupninu koja iznosi najmanje 10 odsto ukupnog prihoda, odnosno garantovanu najmanju zakupninu od 1,6 miliona evra, zavisno od toga koji je od ova dva iznosa veći. Za hotel „Kraljičina plaža“ tenderska zakupnina je bila najmanje 150.000 evra.
Od ponuđača se zahtijevalo da uloži najmanje 20 miliona evra u modernizaciju i rekonstrukciju predmetne imovine u maksimalnom roku od 36 mjeseci.
Firma Adriatic Properties. je bila jedini ponuđač na tenderu i nije ispunjavala uslove tendera, što je nalagalo da Milo Đukanović i njegova Vlada ponište tender. I to je razlog za sumnje da je tender prilagođen Statisu, te da se radi visokoj korupciji.
Ugovor o zakupu je potpisan iza zatvorenih vrata, bez javne i skupštinske debate i bez objavljivanja teksta Ugovora.
U njemu su prepisani uslovi iz tendera o visini zakupnine i mogućnosti njene revizije, te o iznosu i roku ulaganja investicija u rekonstrukciju i modernizaciju objekata. Hoteli su morali biti otvoreni najmanje 11 mjeseci godišnje, a trajanje zakupa je bilo 30 godina.
Ugovorom je predviđeno da će se svaki spor koji ne bude riješen međusobnim dogovorom, rešavati pred Londonskim sudom za međunarodnu arbitražu (London Court of International Arbitration – LCIA)?!
Postavlja se pitanje: Zašto je Đukanovićeva Vlada prihvatila klauzulu o međunarodnoj arbitraži kada su obje ugovorne strane registrovane u Crnoj Gori, a troškovi londonskog arbitražnog postupka su nesrazmjerno veći u odnosu na one koji bi nastali u postupku pred domaćom arbitražom?
Evo dokaza da su postojali pravni osnov i neophodna infrastruktura za domaću arbitražu:
Članom 473 stav 1 Zakona o parničnom postupku („Službeni list Republike Crne Gore“, broj 22/2004), koji je bio na snazi u vrijeme zaključenja Ugovora o zakupu, bilo je propisano da „u sporovima u kojima su stranke…pravna lica sa sjedištem u Republici Crnoj Gori, stranke mogu ugovoriti domaću arbitražu za rešavanje sporova…ako zakonom nije utvrđeno da određene sporove rešavaju isključivo drugi (domaći) sudovi“.
Stalni arbitražni sud pri Privrednoj komori Crne Gore osnovan je početkom 2006.godine. Ustanovljena je Spoljnotrgovinska arbitraža za sporove sa elementom inostranosti i Stalni izabrani sud za „domaće“ sporove.
Zakonom o međunarodnom privatnom pravu, iz 2014.godine, propisana je isključiva nadležnost pravosuđa Crne Gore kada su u pitanju sporovi povodom zakupa nepokretnosti koje se nalaze u Crnoj Gori. Njegov član 26 (Stvarna prava na nepokretnim stvarima) glasi: „Za sticanje, prestanak, sadržinu i vršenje stvarnog prava na nepokretnoj stvari mjerodavno je pravo države u kojoj se stvar nalazi“.
Zakonom o arbitraži, koji je stupio na snagu 26.avgusta 2015.godine, normirano je da se po tom aktu vodi arbitražni postupak kada su stranke domaća pravna lica (unutrašnja arbitraža), kao i kada je jedna od stranka strano pravno lice (međunarodna arbitraža).
Ustavni sud je, Odlukom U III broj 484/25, od 16.februara 2026.godine, usvojio ustavnu žalbu kompanije „Sveti Stefan Hoteli“ AD Budva i ukinuo rešenje Vrhovnog suda da domaći sudovi nijesu nadležni u sporu sa zakupcem i vratio predmet na ponovni postupak i odlučivanje, u skladu sa pravnim stavovima iskazanim u Odluci. Privredni, Apelacioni i Vrhovni sud su se oglasili nenadležnim u sporu povodom neizvršavanja obaveza iz Ugovora o zakupu, tvrdeći da se radi o sporu sa elementom inostranosti. Međutim, Ustavni sud je naglasio da su domaći sudovi propustili da ispitaju suštinsko pitanje da li se radi o sporu u kojem je predviđena isključiva nadležnost crnogorskog pravosuđa, imajući u vidu da se predmet spora odnosi na zakup nepokretnosti koje se nalaze na teritoriji Crne Gore, te da je Vrhovni sud proizvoljno zaključio da u ovom sporu nijesu nadležni domaći sudovi, već međunarodna arbitraža.
Ustavni sud je posebno ukazao da sudovi nijesu cijenili činjenicu da su ugovorne strane, Hotelska grupa Budvanska rivijera AD Budva, kao zakupodavac i kompanija Adriatic Properties doo Budva, kao zakupac, pravna lica registrovana i sa sjedištem u Crnoj Gori.
Umjesto toga, Vrhovni sud je samo konstatovao da „i na strani zakupca postoji više pravnih lica od kojih dva strana pravna lica…, iako su ugovor o zakupu zaključila dva domaća pravna lica sa registrovanim sjedištem u Crnoj Gori, kao zakupac i zakupodavac, dok je pravno lice Aidway Investment Limited, registrovana na Britanskim Djevičanskim Ostrvima, u ugovoru označeno kao garant (jemac)“.
Prema stavu Ustavnog suda, „Predmet nije bio razmotren u skladu sa zahtjevima pravičnog suđenja“ i iz razloga što je Vrhovni sud cijenio samo zakonske odredbe koje su išle u korist zakupca.
Interesantno je da Milo Đukanović nije bio predsjednik Vlade, u periodu od novembra 2006. do februara 2008.godine?! Da li je to slučajno ili namjerno da bi izbjegao krivičnu odgovornost?
Prema navodima medija, ugovor o zakupu je bio samo paravan za državni projekat urbanizacije bisera crnogorske obale, izveden pod pokroviteljstvom Đukanovićeve vlasti, te da su vlasnici misteriozne ofšor kompanije Airway Investment Limited planirali izgradnju novog hotela Kraljičina plaža, mnogo većeg od starog koji je porušen, kao i izgradnju apartmana za tržište u miločerskoj šumi (parku) i na plažama ispred grada – hotela Svetog Stefana.
Mediji su upoznali javnost i sa zaključkom Vlade Igora Lukšića, od 30. novembra 2012.godine, u kome su navedene brojne povlastice koje će država odobriti zakupcu, smanjenje ugovorene godišnje zakupnine za 30 odsto, produženje roka zakupnine na 42 godine, oslobađanje od plaćanja dugova, taksi i poreza državi, te odobrenje da zakupac može u miločerskom parku da gradi apartmane za prodaju za visoku klijentelu.
Aneksom ugovora o zakupu, iz 2015.godine, zakup za hotelski kompleks „Sveti Stefan“ i vilu „Miločer“ je produžen na 42 godine (do 2049.godine), a za hotel „Kraljičina plaža na 90 godina. Zakupnina je smanjena za 30 odsto, sa 1,6 na 1,1 milion evra godišnje, uz dozvolu gradnje apartmana za prodaju (kondo hoteli)?! Zakupac se obavezao da investira 50 miliona evra.
Ispada da je zakupnina Aneksom smanjena zbog novih okolnosti, uzrokovanih neispunjenjem ugovornih obaveza zakupca?!
Aneks je, u ime Đukanovićeve Vlade, potpisao je ministar održivog razvoja i turizma Branimir Gvozdenović, a usvojen je u Skupštini, zahvaljujući glasovima poslanika DPS-a, satelitskih manjinskih partija i dijela poslanika SDP-a.
Ugovor i njegov Aneks sklopljeni su u vrijeme vlasti Mila Đukanovića, uz niz privilegovanih uslova u korist zakupca, a na štetu Crne Gore i njenih građana. Vlade DPS-a, odnosno Đukanovića su svojim odlukama omogućile nezakonitu prenamjenu prostora za gradnju, izdavanje nezakonitih građevinskih dozvola bez planske dokumentacije, uz pustošenje prirodnog, kulturnog i istorijskog nasleđa.
Đukanovićeve vlade su direktno odgovorne za sklapanje i produženje Ugovora, kao i za izostanak nadzora odnosno kontrole njegovog sprovođenja. Te vlade su sklopile ugovor o zakupu sa firmom koja nije ispunjavala uslove tendera, nijesu obezbijedile da zakupac redovno plaća obaveze, niti su pokušale naplatu od garanta (jemca) kompanije Aidway Investmen Limited, te da hoteli budu otvoreni prema Ugovoru, niti su pokrenule postupak raskida Ugovora pred Privrednim sudom.
Razlozi za raskid ugovora su bili: neplaćanje zakupnine u predviđenim rokovima, neispunjavanje investicionih obaveza, naknada štete zbog propadanja hotelske infrastrukture, kršenje drugih obaveza (neodržavanje objekata, nepoštovanje lokalnih propisa, propadanje kulturno – istorijskog značaja kompleksa). Mještanima je onemogućen pristup Svetom Stefanu. Zbog neplaćanja zakupnine, Adriatic Properties je, 2021.godine, dugovao 3,1 milion evra!
Zakupac i kompanija Aman Resorts (međunarodni lanac luksuznih hotela), koja je od zakupca angažovana za upravljanje hotelskim kompleksom, zatvorili su objekte pred sezonu 2021 (znači, poslije pada Đukanovića sa vlasti), s obrazloženjem da ne mogu da garantuju gostima mir i diskreciju na plažama koje su zakupili uz hotele, što je direktno kršenje obaveze iz Ugovora da objekti budu dostupni turistima 11 mjeseci godišnje. Tadašnja Vlada je insistirala da plaže budu dostupne svima, a zakupac je tražio ekskluzivitet za hotelske goste i prestao je da plaća zakupninu.
Adriatic Properties je, u oktobru 2021.godine, tužila državu Crnu Goru i zakupodavca Arbitražnom sudu u Londonu. Zahtijevala je naknadu štete od 100 miliona evra, zbog navodnog kršenja Ugovora (jer Vlada nije omogućila ekskluzivno korišćenje plaža i parka gostima hotela). Ta šteta obuhvata i novac koji su tobože investirali u hotelski kompleks, kao i izgubljenu dobit za tu i naredne godine.
Kompanija „Sveti Stefan Hoteli“ je, kao zakupodavac, krajem 2021.godine, uzvratila (protiv)tužbom istom Arbitražnom sudu radi zaštite prava iz Ugovora, kapitala akcionara i imovine čija se vrijednost nekorišćenjem umanjivala.
Adriatic Properties je, krajem 2023.godine, prikazala da povezanim firmama i fizičkim licima duguje preko 107 miliona evra, od kojih na dvije firme iz Ujedinjenih Arapskih Emirata (UAE) otpada 78 miliona evra. U UAE stvarno vlasništvo je sakriveno. Mediji su prenijeli da se tu radi i o kreditima povezanih firmi, bez naznačene svrhe odobravanja i bez dokaza o porijeklu novca.
Početkom aprila ove godine, Spajićeva Vlada saopštila je da je postigla vansudsko poravnanje sa zakupcem, kojim je obustavljen arbitražni postupak u Londonu. Saopšteno je i da je poravnanjem, navodno, izbjegnut rizik da se plati potencijalna šteta veća od 100 miliona evra?! I Nik Đeljošaj, potpredsjednik Spajićeve Vlade i ministar za ekonomski razvoj,je kazao da, tobože, nijesu smjeli da čekaju presudu Arbitražnog suda?!
S druge strane, Blažo Rađenović, potpredsjednik Građanskog pokreta URA i član Savjeta MZ Sveti Stefan je kazao da je „ovo posao za Specijalno državno tužilaštvo (SDT), jer je bilo izvjesno da će Crna Gora dobiti spor“. Po njemu, arbitražni postupak je bio prilika da se raskine štetni ugovor koji je devastirao zaštićeno kulturno dobro.
Tekst akta o poravnanju nije prezentiran javnosti, što je dokaz netransparentnog i sumnjivog ponašanja Spajićeve Vlade.
Dogovor o poravnanju, prema saopštenju te Vlade, predviđa ponovno otvaranje zakupljenih turističkih objekata u junu 2026.godine. Zakupnina je povećana sa 1,3 na 1,5 milion evra, za hotelski kompleks Sveti Stefan i usklađivaće se sa stopom inflacije, a zakup je produžen za još pet godina, koliko hoteli nijesu bili otvoreni?! Sveti Stefan i miločerski park će, kažu, ostati zaštićena kulturna dobra.
Međutim, Spajićeva Vlada je dužna da objasni javnosti zašto se, u ime države Crne Gore, i protivno Ugovoru o zakupu i njegovom Aneksu, odrekla zakupnine za period 2021-2026.godine?!
Takođe, dužna je da objasni i na osnovu kojih pravnih i ekonomskih razloga je postigla poravnanje i pristala na obustavu arbitražnog postupka pred Londonskim sudom, koji traje više godina i u kome su bespovratno potrošena značajna državna sredstva?!
Nik Đeljošaj je kazao da je arbitražni postupak oko Svetog Stefana koštao Crnu Goru skoro sedam miliona evra?!
Na kraju, postavlja se ključno pitanje: Ko stoji iza zakupa bisera crnogorske turističke privrede ? Da li je to, možda, neki domaći tajkun povezan sa Milom Đukanovićem i njemu bliskim osobama?
Zbog svega navedenog, Specijalno državno tužilaštvo je bilo, a i sada je, nadležno i dužno da pokrene postupak izviđaja u vezi zakupa hotelskog kompleksa „Sveti Stefan“, vile „Miločer“ i hotela „Kraljičina plaža“ zbog opravdane sumnje na visoku korupciju, odnosno da su počinjena krivična djela zloupotreba službenog položaja, davanje mita, primanje mita…
Milan Gajović, Podgorica